Orzeczenie sądu rozwiązujące związek małżeński ma fundamentalne znaczenie dla relacji osobistych oraz ustroju majątkowego byłych partnerów, jednakże nie wywołuje ono automatycznych skutków w sferze zobowiązań zaciągniętych wobec instytucji finansowych. Z punktu widzenia polskiego prawa cywilnego oraz prawa bankowego, umowa o finansowanie zakupu nieruchomości podpisana wspólnie przez dwoje ludzi pozostaje w pełni wiążąca dla obu tych stron, niezależnie od tego, czy nadal tworzą oni rodzinę, czy też ich drogi życiowe się rozeszły. Wynika to z instytucji tak zwanej solidarności dłużników, która oznacza, że bank ma pełne prawo żądać spłaty całości lub części raty od obojga byłych małżonków łącznie, od każdego z nich z osobna, lub tylko od jednego z nich, według własnego swobodnego uznania. W praktyce oznacza to, że instytucja finansowa nie będzie wnikać w to, kto faktycznie zamieszkuje w kredytowanej nieruchomości, ani jakie ustalenia zapadły pomiędzy byłymi partnerami w zaciszu domowym lub nawet na sali sądowej podczas rozprawy. Dopóki umowa nie zostanie oficjalnie aneksowana, oboje ponosicie identyczną odpowiedzialność za terminowe regulowanie comiesięcznych należności. Sytuacja ta bywa niezwykle frustrująca dla osoby, która wyprowadziła się z dawnego wspólnego gniazda i musi wynajmować inne lokum, a jednocześnie wciąż ciąży na niej obowiązek spłacania długu za dom zajmowany wyłącznie przez byłą żonę lub byłego męża. Warto jednak pamiętać, że jeśli jeden z byłych współmałżonków reguluje całe raty ze swoich własnych, odrębnych środków finansowych, nabywa on prawo do tak zwanego roszczenia regresowego wobec drugiej strony. Oznacza to możliwość prawnego domagania się zwrotu połowy uiszczonych kwot za okres po ustaniu wspólności majątkowej. Dochodzenie takich roszczeń bywa czasochłonne i często wymaga zainicjowania kolejnego postępowania przed sądem, dlatego zaniechanie spłaty przez jedną ze stron potrafi wygenerować ogromne napięcia oraz realne problemy z utrzymaniem pozytywnej historii w Biurze Informacji Kredytowej dla obojga zaangażowanych. Ignorowanie wezwań do zapłaty w błędnym przekonaniu, że po rozstaniu dług przechodzi na osobę zatrzymującą mieszkanie, jest niezwykle niebezpieczne i może doprowadzić do wypowiedzenia umowy przez bank, a w konsekwencji do bolesnej egzekucji komorniczej z majątków osobistych obu stron.
Jak wygląda podział majątku gdy posiadacie wspólne zobowiązanie hipoteczne?
Kwestia rozliczenia dorobku życia, w skład którego wchodzi nieruchomość obciążona prawem rzeczowym na rzecz banku, przez wiele lat budziła w polskim orzecznictwie ogromne kontrowersje, prowadząc do skrajnie różnych rozstrzygnięć w podobnych stanach faktycznych. Zmianę przyniósł dopiero przełomowy moment w postaci uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z końca lutego dwa tysiące dziewiętnastego roku, która całkowicie przemodelowała podejście sądów powszechnych do tego zagadnienia. Obecnie obowiązuje rygorystyczna zasada, zgodnie z którą sąd cywilny dokonujący podziału zgromadzonych dóbr dzieli wyłącznie aktywa, czyli realną wartość samej nieruchomości, kategorycznie odmawiając jednoczesnego dzielenia pasywów, czyli długów wobec podmiotów trzecich. Co to oznacza w praktyce dla osób znajdujących się w takiej sytuacji? Sąd ustala rynkową wartość domu lub mieszkania na chwilę orzekania, nie pomniejszając tej kwoty o wartość niespłaconego kapitału pozostającego do uregulowania w instytucji kredytującej. Przyznając własność nieruchomości jednemu z byłych małżonków, sąd zasądza od niego na rzecz drugiej strony spłatę w wysokości odpowiadającej jej udziałowi w majątku, najczęściej wynoszącemu dokładnie połowę pełnej wartości rynkowej obiektu. Takie rozwiązanie początkowo wydaje się skrajnie niesprawiedliwe dla osoby przejmującej mieszkanie, ponieważ musi ona zapłacić byłemu partnerowi ogromną kwotę, a jednocześnie nadal pozostaje obciążona całym długiem wobec banku. Polskie prawo przewiduje jednak w tym zakresie odpowiedni mechanizm korygujący. Osoba, która po prawomocnym podziale dorobku będzie samodzielnie spłacać kolejne raty do instytucji finansowej, zyskuje prawo żądania od byłego współmałżonka zwrotu połowy każdej wpłaconej złotówki z tytułu zwrotu nakładów z majątku osobistego na spłatę wspólnego długu. Konstrukcja ta jest bardzo skomplikowana z punktu widzenia codziennego funkcjonowania i często wymusza wieloletnie, powtarzające się rozliczenia pomiędzy osobami, które chciałyby definitywnie zakończyć wszelkie wzajemne relacje. Właśnie z powodu tych prawnych zawiłości i nieintuicyjnego sposobu rozliczeń narzuconego przez Sąd Najwyższy, prawnicy zawsze doradzają poszukiwanie pozasądowych, ugodowych form podziału, połączonych z jednoczesnym uregulowaniem spraw w banku, co pozwala uniknąć tego narzuconego z góry, matematycznie poprawnego, lecz życiowo niezwykle uciążliwego schematu.
Czy przejęcie długu mieszkaniowego po rozstaniu wymaga zgody banku?
Chęć całkowitego odcięcia się od finansowej przeszłości i zwolnienia jednej ze stron z obowiązku regulowania zaciągniętego w przeszłości zobowiązania jest najbardziej naturalnym dążeniem byłych partnerów. Niestety, w świetle przepisów polskiego kodeksu cywilnego, jakakolwiek umowa zawarta wyłącznie pomiędzy byłym mężem a byłą żoną, w której jedno z nich uroczyście oświadcza, że przejmuje cały ciężar spłaty na siebie i zwalnia z tego obowiązku drugą osobę, jest absolutnie bezskuteczna wobec instytucji udzielającej finansowania. Skuteczne zwolnienie z długu jednego ze współkredytobiorców wymaga przeprowadzenia formalnej procedury przejęcia długu, do której bezwzględnie konieczna jest wyraźna, pisemna zgoda wierzyciela, czyli w tym przypadku odpowiedniego banku. Instytucja finansowa nigdy nie wydaje takiej zgody automatycznie na podstawie przedłożonego odpisu wyroku orzekającego rozwiązanie małżeństwa czy też postanowienia sądu cywilnego o przyznaniu nieruchomości jednej ze stron. Dla banku kluczowe jest wyłącznie to, czy osoba pragnąca przejąć na siebie całość wieloletniego zobowiązania posiada do tego wystarczającą zdolność kredytową. Rozpoczyna się zatem proces łudząco podobny do tego, przez który przechodziliście podczas wnioskowania o przyznanie środków na zakup wymarzonego lokum. Analitycy bankowi dokładnie prześwietlą obecne zarobki wnioskodawcy, jego stabilność zatrudnienia, miesięczne koszty utrzymania oraz wszelkie inne obciążenia finansowe. Należy pamiętać, że po rozstaniu budżet domowy zazwyczaj drastycznie się kurczy, a dodatkowym obciążeniem mogą stać się nowo zasądzone alimenty na dzieci, które obniżają pulę dochodu dyspozycyjnego. Bardzo często zdarza się tak, że osoba pozostająca w mieszkaniu, pomimo szczerych chęci i poczucia pełnej odpowiedzialności za swoje sprawy, zwyczajnie nie posiada w oczach kalkulatorów bankowych odpowiednich środków na samodzielną obsługę wysokich rat. W sytuacji otrzymania decyzji odmownej, jedynym ratunkiem pozwalającym na zwolnienie byłego partnera z umowy jest przystąpienie do długu innej osoby w jego miejsce. Może to być nowy partner życiowy, zamożni rodzice lub dorosłe dzieci posiadające już własne dochody. Dopiero po pomyślnym przejściu weryfikacji i podpisaniu odpowiedniego aneksu do umowy głównej, osoba opuszczająca nieruchomość zostaje ostatecznie wykreślona z rejestrów bankowych i odzyskuje pełną wolność oraz własną zdolność do ewentualnego sfinansowania w przyszłości nowych potrzeb mieszkaniowych.
Jak sprzedać mieszkanie obciążone wspólną hipoteką po definitywnym rozstaniu?
Zbycie dawnego wspólnego centrum życiowego na wolnym rynku jest bardzo często najbardziej racjonalnym, najczystszym prawnie i najszybszym sposobem na ostateczne zamknięcie trudnego rozdziału w życiu obojga byłych partnerów. Zbycie nieruchomości posiadającej wpis w czwartym dziale księgi wieczystej wydaje się skomplikowane, jednak jest to standardowa transakcja, z którą każda kancelaria notarialna i każdy pośrednik obrotu nieruchomościami spotyka się każdego dnia. Pierwszym niezbędnym działaniem, które musicie podjąć, jest wystąpienie do instytucji kredytującej z wnioskiem o wydanie oficjalnego zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia. Dokument ten zawiera dokładną kwotę kapitału oraz odsetek pozostających do spłaty na konkretny dzień, numer specjalnego rachunku technicznego przeznaczonego do całkowitej spłaty wierzytelności, a także niezwykle ważną promesę, czyli oficjalne przyrzeczenie banku, że po wpłynięciu określonej sumy na wskazane konto, wyrazi on bezwarunkową zgodę na wykreślenie swojego zabezpieczenia rzeczowego z rejestrów sądowych. Posiadając ten kluczowy dokument, możecie bezpiecznie poszukiwać nabywcy i przystąpić do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Mechanizm rozliczeń w takiej sytuacji gwarantuje bezpieczeństwo wszystkim zaangażowanym stronom. Kupujący nie przekazuje całej wynegocjowanej ceny sprzedaży bezpośrednio do waszych rąk. Umowa notarialna dokładnie precyzuje, że w pierwszej kolejności z wpłacanych środków zaspokajane jest roszczenie banku. Nabywca wykonuje przelew ze swojego konta lub z konta swojego banku kredytującego bezpośrednio na rachunek techniczny wskazany w promesie, co skutkuje natychmiastowym i całkowitym wygaszeniem waszego dotychczasowego zobowiązania. Dopiero ewentualna nadwyżka finansowa, czyli różnica pomiędzy ceną rynkową sprzedanego lokum a kwotą oddaną do instytucji finansowej, jest przelewana na wasze prywatne rachunki bankowe. Zazwyczaj nadwyżka ta dzielona jest w proporcjach równych, chyba że posiadacie odmienne udziały w prawie własności lub zawarliście inne wewnętrzne porozumienie o sposobie rozliczeń. Ten sposób wyjścia z kłopotliwej sytuacji uwalnia obydwie strony od ryzyka niekontrolowanego narastania długu, likwiduje powiązania w Biurze Informacji Kredytowej i dostarcza zastrzyku gotówki, który można przeznaczyć na rozpoczęcie budowy nowego życia, uiszczenie kaucji za wynajem lub wkład własny na znacznie mniejsze, ale własne i samodzielne mieszkanie. Warto jedynie zweryfikować wcześniej w umowie kredytowej, czy bank nie przewidział prowizji za wcześniejszą spłatę kapitału, choć w przypadku nowszych umów opartych o zmienną stopę procentową przepisy prawa chronią konsumentów przed tego typu dodatkowymi opłatami po upływie odpowiedniego czasu od zaciągnięcia zobowiązania.
Czy sąd rodzinny dzieli kredyt hipoteczny podczas sprawy rozwodowej?
Wśród osób przygotowujących się do batalii sądowej mającej na celu zakończenie związku powszechnie krąży szkodliwy mit, z którego wynika, że podczas tego samego procesu sędzia w sposób kompleksowy i ostateczny załatwi absolutnie wszystkie sporne sprawy pomiędzy stronami, włączając w to przydział mieszkań, samochodów oraz wieloletnich obciążeń finansowych. Należy jednak z całą mocą podkreślić, że jurysdykcja wydziałów cywilnych rodzinnych w sprawach orzekających rozwiązanie małżeństwa jest precyzyjnie określona przez przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego i skupia się na zupełnie innych aspektach relacji międzyludzkich. Celem tego specyficznego postępowania jest wyłącznie zbadanie, czy nastąpił trwały i zupełny rozkład pożycia gospodarczego, fizycznego oraz duchowego, ewentualne ustalenie winy za ten stan rzeczy, a także uregulowanie spraw dotyczących wspólnych małoletnich dzieci, w tym kontaktów, władzy rodzicielskiej i obowiązku alimentacyjnego. Kwestie majątkowe schodzą w tym trybie na bardzo daleki plan i są dopuszczalne wyłącznie w drodze absolutnego wyjątku uregulowanego w artykule pięćdziesiątym ósmym. Sąd okręgowy rozpatrujący pozew może w wyroku orzec o podziale wspólnego dorobku życia tylko i wyłącznie wtedy, gdy przeprowadzenie takiego podziału nie spowoduje najmniejszej zwłoki w postępowaniu zasadniczym. W praktyce orzeczniczej oznacza to konieczność przedstawienia przez oboje małżonków gotowego, w pełni zgodnego, pisemnego i przemyślanego projektu podziału każdego elementu zgromadzonego mienia. Jednakże nawet w sytuacji pełnej harmonii i zgody co do tego, komu przypadnie dom, wydział rodzinny i tak nigdy nie zaingeruje w treść waszej umowy z bankiem. Sąd cywilny niezależnie od instancji czy wydziału, w którym orzeka, nie posiada żadnych prawnych narzędzi do tego, aby narzucać prywatnej instytucji finansowej zmianę dłużnika, zwalniać kogokolwiek ze zobowiązań solidarnych czy modyfikować harmonogramy spłat ustalone w umowie cywilnoprawnej. Bank zawsze występuje w takich relacjach jako osoba trzecia, chroniona zasadą swobody umów oraz przepisami prawa bankowego, a wyrok zapadły w trybie rodzinnym ma charakter wewnętrzny względem byłych małżonków i z punktu widzenia wierzyciela hipotecznego nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Dlatego formułowanie w pozwach rozwodowych zawiłych wniosków o przejęcie spłaty przez pozwanego i zwolnienie powoda z długu spotka się wyłącznie z oddaleniem tego konkretnego wniosku i pouczeniem o konieczności załatwiania tego typu roszczeń po pierwsze w drodze negocjacji z samym wierzycielem, a po drugie w całkowicie odrębnym, nierzadko trwającym latami, postępowaniu przed wydziałem cywilnym sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia spornej nieruchomości.
